卖房合同系代签买家提出终止交易是否违约?

读书笔记

2018-05-17

  三、单位申请(含灵活就业)配租后资格动态审核租赁合同有效期内按照老政策进行动态审核;租赁合同到期前3个月,按照郑政文〔2016〕110号文件规定的申请条件和认定程序进行审核。

  以天水的麦积山石窟和敦煌莫高窟为例,两者都是全省、全国乃至世界知名的石窟艺术宝库,也是认识和理解华夏五千年陇原文化的重要媒介。二者处于甘肃的东西两端,如果一个来自南方省份的自助游旅客想要在短短三四天之内能看到两个景点,火车或者“空铁”融合显然要比汽车更加方便和合理,而且旅客如果选择了“环西部火车游”,会在景点的挑选以及合理安排方面少走很多弯路——因为无论是交通还是旅游,“不走回头路”都会是绝大多数旅客的心意之选。世界经验表明,一个国家或地区人均GDP超过5000美元后,旅游就会进入大众化普遍消费阶段。卖房合同系代签买家提出终止交易是否违约?

  如果说过去一百年间,中印都曾作为殖民地半殖民地备受列强欺凌,都曾通过奋斗几乎同时实现独立和解放,又都转变为举足轻重的新兴经济体,那么当今世界,正如习近平所说,我们面对的是百年未有之大变局。以中国、印度为代表的一大批新兴市场国家和发展中国家快速发展,世界多极化加速发展,国际格局日趋均衡,国际潮流大势不可逆转。  中华民族迎来了从站起来、富起来到强起来的伟大飞跃,中华民族伟大复兴的“中国梦”展现出前所未有的光明前景。

  6届抢断王4届助攻王克里斯-保罗在职业生涯中也有天敌,那就是爵士时期的神控德隆,民间一直流传这样一句话:“德隆是吃饭,睡觉,打保罗”,而在德隆与保罗职业生涯的二十几次交手中,德隆以压倒性的优势胜于保罗,可惜如今德隆老去,保罗也是物是人非。

  为了丰富三下乡援建项目,此次活动成员单位从12个拓展到28个,新增了省委高教工委、省委网信办、民政厅、人社厅、环保厅、住建厅、交通厅、水利厅、林业厅、体育局、旅游局、扶贫办、文联、气象局等16个单位,进一步加大了精准扶贫的力度。截至目前,援建项目达到了30余个,项目资金达到3000余万元,实现了援建资金新突破。吴起县庙沟镇米渠村村民杨阳年近六旬,目前在吴起县城居住。当天上午,她和几位老街坊相约早早就来到了长征广场,手里拿着现场领取的一些传单和书籍。

  进入3月份,随着天气逐渐转暖,很多城市二手房市场交易量也开始上升。

伴随着成交量的上升,二手房交易过程中产生的一些纠纷颇为引人关注。   “我原本准备购买一处二手房,双方已经签订了买卖合同,但是卖方是由房主的妹妹代签的。

如果我现在提出终止交易,是否构成违约,是否要支付违约金?”近日,东北某城市居民张鑫(化名)向证券时报记者提出了这样的问题。

  二手房买方欲单方面  终止购房协议  张鑫出生在东北的一处山区。 大学毕业后,他选择留在目前所居住的城市,至今已经超过10个年头。 2013年的时候,张鑫和妻子贷款购买了一套76平方米的两居室住房。   最近几年,张鑫和妻子在事业方面均有不错的发展,收入水平也是不断增加。 “在全面二孩政策实施之后,我和妻子有了要二孩的想法。

与此同时,还想将我的父母接来同住,希望他们能够在城市中安享晚年。

”张鑫说。

  不论是要二孩,还是要将父母接来同住,张鑫目前的住房都显得有些紧凑,为此夫妻二人打算购买一套大面积的住房。 前段时间,通过房产中介的介绍,张鑫在某小区看中了一套建筑面积为131平方米的小高层住宅,张鑫很快就与卖家签订了购房合同,并将2万元的购房押金交到了房产中介处。

  就在张鑫准备与卖家办理相关手续的时候,又有房产中介向张鑫介绍房源。

“新房源与之前看中的房子是在同一个小区,而且房屋的格局、建筑面积、楼层、采光等更加令人满意。 ”据张鑫介绍,最为重要的是,新房源的建筑面积是138平方米,但是售价却与之前那处建筑面积131平方米的房源售价相同。

  然而按照之前张鑫与卖方的约定,一旦张鑫单方面提出终止交易,那么2万元的购房押金将补偿给卖家。 为了不损失这2万元的押金,又能终止之前签订的购房协议,张鑫可谓是绞尽脑汁。

“房屋的实际所有人是在外地工作,是他的妹妹与我们签订的房屋买卖协议,所以我想以此为理由提出终止交易。 ”张鑫说,只是现在有点拿不准,如果真的这样做,是否构成违约,是否仍要支付违约金?  律师:  关键看合同是否有效  “是否需要支付违约金,关键看合同是否有效。 ”广东奔犇律师事务所主任刘国华律师指出,根据《民法总则》的规定,不满八周岁的未成年人和不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人。

无民事行为能力人实施的民事行为无效,卖家的妹妹如果是无民事行为能力人,则合同无效,张鑫也不用承担违约责任。

  另外,要看卖家的妹妹是限制民事行为能力人。 根据《合同法》第四十七条的规定:限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。 相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。

法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。

合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。

撤销应当以通知的方式作出。

  如果卖家妹妹的法定代理人对卖家妹妹的代理行为事后予以追认,并告知张鑫,合同即为有效,张鑫需要承担违约责任。 假如张鑫在签订合同的时候,主观上并不知卖家妹妹是限制民事行为能力人,那么他可以行使撤销权,如此合同无效,张鑫也不用承担违约责任。   最后,如果卖家的妹妹有卖家的授权委托书,授权委托书的委托权限包括代为签订卖房合同等权限。 此种情况下,购房协议应为有效,按照之前张鑫与卖方的约定,一旦张鑫单方面提出终止交易,那么2万元的购房押金将补偿给卖家。 如果卖家的妹妹超越代理权或者没有代理权或者代理权终止后,以卖家的名义和张鑫签订合同,张鑫可以催告卖家在一个月内予以追认,如果卖家不追认,合同无效,张鑫可以追究卖家妹妹的责任。

  “如果卖家的妹妹不但是限制民事行为能力人,又超越代理权或者没有代理权,那可能需要其法定代理人和卖家的双重追认,合同方能有效。

”刘国华律师说,现实远比书面复杂,如果涉及诉讼,如何取证、如何举证、如何形成证据链等等都是相当专业的问题。

  刘国华律师提醒,最好事先做好预防工作,合同当事人有代签的,需要注意其主体资格,并有相应的授权委托书。 必要的时候,可以寻求专业律师的帮助。 否则,对多方都是有一定风险的,当谨慎而为。 (责任编辑:李兴旺HF015)。